Crédito hipotecario en CDMX: lo que conviene saber antes de solicitarlo
Enganche, capacidad de pago, tasa fija y los cuatro documentos que deciden si te autorizan.
Cuánto necesitas de enganche
La mayoría de los bancos en México financian hasta el 80 o 85 por ciento del valor de avalúo para vivienda, lo que implica un enganche mínimo de 15 a 20 por ciento. Para segunda vivienda o inversión, el financiamiento suele bajar al 70 por ciento.
Un punto importante: el banco presta sobre el valor de avalúo, no sobre el precio de compra. Si el avalúo sale por debajo del precio acordado, la diferencia la cubres tú en efectivo.
Capacidad de pago
La regla que usan casi todas las instituciones es que la mensualidad del crédito no debe superar entre el 30 y el 35 por ciento de tu ingreso comprobable neto. Si tienes otros créditos vigentes —automotriz, tarjetas, personales—, esos pagos se descuentan de tu capacidad antes del cálculo.
Antes de buscar propiedades, vale la pena pedir una precalificación. Es gratuita, no afecta tu historial y te da un rango real de presupuesto en lugar de uno imaginado.
Tasa fija y el CAT
En México, prácticamente toda la oferta hipotecaria es de tasa fija en pesos por el plazo completo, lo cual es una ventaja frente a otros mercados. Lo que cambia entre bancos es la tasa, las comisiones y los seguros obligatorios.
Compara siempre el Costo Anual Total y no solo la tasa. Dos créditos con la misma tasa nominal pueden tener un CAT distinto por comisión de apertura, seguro de vida y seguro de daños.
Los documentos que deciden
Cuatro cosas pesan más que el resto: historial crediticio en Buró, antigüedad laboral o comprobación de ingresos si eres independiente, relación deuda-ingreso, y el avalúo de la propiedad.
Si eres independiente o facturas, prepara al menos dos años de declaraciones anuales y doce meses de estados de cuenta. Es el escenario que más se atora y el que más tiempo requiere de preparación previa.
Cofinanciamiento
Si cotizas al Infonavit o al Fovissste, existen esquemas de cofinanciamiento que suman tu subcuenta de vivienda al crédito bancario. Para propiedades en el rango de 2.5 a 6 millones puede mejorar sustancialmente las condiciones.
Vale la pena revisarlo aunque tu ingreso te permita un crédito bancario tradicional: en muchos casos reduce el enganche necesario.
