Dónde invertir para renta en CDMX: cuatro zonas con números
Rendimiento bruto, vacancia y perfil de inquilino en Roma Sur, Narvarte, Mixcoac y Escandón.
Cómo leer un rendimiento
El rendimiento bruto anual se calcula dividiendo la renta anual entre el precio de compra. Es útil para comparar rápido, pero no es lo que te queda.
El rendimiento neto descuenta mantenimiento, predial, seguro, vacancia estimada y, si aplica, administración. En la Ciudad de México, la diferencia entre bruto y neto suele estar entre 1.2 y 1.8 puntos porcentuales. Un bruto de 6 por ciento se convierte con frecuencia en un neto de 4.3 a 4.8.
Roma Sur
Precio por metro cuadrado cercano a 61,000 pesos y renta promedio alrededor de 275 pesos por metro al mes. Eso proyecta un bruto cercano al 5.4 por ciento.
Su ventaja es la liquidez: comparte servicios con Roma Norte a menor costo de entrada. El perfil de inquilino es de profesionales de 28 a 40 años, con estancias de dos a cuatro años. La vacancia histórica es baja.
Narvarte
Alrededor de 54,000 pesos por metro cuadrado en venta y 225 en renta mensual, para un bruto aproximado de 5 por ciento. El inventario de tres recámaras a buen precio la hace atractiva para familias, que tienden a permanecer más tiempo.
Menor rotación significa menos costos de colocación y menos vacancia, aunque también menor flexibilidad para ajustar renta al alza.
Insurgentes Mixcoac
Cerca de 58,000 pesos por metro en venta y 245 en renta, con un bruto aproximado del 5.1 por ciento. Su gran activo es la conectividad: cruce de dos líneas de Metro y Metrobús.
La demanda universitaria mantiene ocupación alta durante todo el año, con una rotación más frecuente. Es una zona que funciona bien para estudios y unidades de una recámara.
Escandón
Alrededor de 56,000 pesos por metro y 240 de renta, para un bruto de 5.1 por ciento. Es la que tiene el componente de plusvalía más interesante de las cuatro: la obra nueva de los últimos años ha empujado el precio de manera sostenida.
Si el objetivo combina flujo con apreciación de mediano plazo, es la zona que más recomiendo revisar hoy en el poniente.
Una advertencia
Estos números son promedios de zona y sirven para orientar, no para decidir. El rendimiento real depende de la propiedad específica, del nivel, la orientación, el estado del condominio y el precio efectivamente negociado.
Antes de comprar cualquier propiedad de inversión, hay que correr los números de esa propiedad en particular con comparables reales de renta de los últimos doce meses.
