Cómo calcular el precio por metro cuadrado (y por qué a veces engaña)
Es el indicador más usado del mercado inmobiliario y también el peor interpretado. Así se usa bien.
La fórmula, y su trampa
El cálculo es simple: precio total dividido entre metros cuadrados de construcción. Un departamento de 9,000,000 de pesos con 120 m² da 75,000 pesos por metro cuadrado.
El problema empieza en el denominador. No todos los anuncios miden lo mismo. Algunos incluyen terraza y balcón al cien por ciento, otros al cincuenta, otros los excluyen. Algunos suman el cajón de estacionamiento y la bodega dentro de la superficie. La misma propiedad puede aparecer con 120, 138 o 152 m² dependiendo de quién la mida.
Qué debe incluirse
El criterio más usado por valuadores en México considera superficie construida cubierta al cien por ciento, terrazas y balcones descubiertos al cincuenta por ciento, y estacionamiento y bodega valuados por separado, no sumados a la superficie habitable.
Antes de comparar dos propiedades, verifica que ambas estén medidas con el mismo criterio. Lo más confiable es pedir el plano arquitectónico o el desglose de la escritura.
Lo que el indicador no ve
El precio por metro cuadrado no distingue entre un departamento en planta baja frente a un ducto y un penthouse con terraza y vista abierta. Tampoco captura orientación, nivel, estado de conservación, calidad de acabados ni la salud financiera del condominio.
En edificios con amenidades, parte del valor está en áreas comunes que no aparecen en la superficie privativa. Un edificio con alberca, gimnasio y salón de eventos justifica un precio por metro cuadrado mayor que uno sin amenidades, con la misma ubicación.
Cómo usarlo bien
El precio por metro cuadrado sirve para comparar propiedades similares en la misma colonia, no para comparar colonias distintas ni tipologías distintas.
Mi recomendación práctica: junta al menos seis operaciones cerradas en los últimos doce meses, en la misma colonia, con el mismo tipo de producto y un rango de superficie de más o menos 20 por ciento. Ese promedio sí te dice algo. Un solo dato aislado, no.
