5 errores al comprar un departamento en CDMX
Los cinco que veo con más frecuencia, y que casi siempre se pueden evitar con una revisión de treinta minutos.
1. No presupuestar los gastos de cierre
Es el error más común y el más caro. Muchos compradores calculan enganche y mensualidad, pero no los gastos de cierre: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, honorarios notariales, avalúo, certificados de libertad de gravamen y, si hay crédito, gastos de originación y seguros.
En conjunto representan entre 6 y 8 por ciento del valor de la operación. En una compra de 8 millones, eso son entre 480,000 y 640,000 pesos que aparecen al final del proceso. He visto operaciones caerse a dos semanas de la firma por esto.
2. Ignorar el estado del condominio
Comprar un departamento es comprar una parte de un edificio. Antes de ofertar hay que pedir el acta de la última asamblea, el estado del fondo de reserva y el historial de cuotas extraordinarias.
Un edificio con fondo de reserva agotado y fachada pendiente de intervención te va a generar una cuota extraordinaria en los primeros dos años. Puede ser de 80,000 a 300,000 pesos, dependiendo del tamaño del edificio.
3. No revisar la estructura en edificios antiguos
En Roma, Condesa, Juárez, Del Valle y Narvarte hay inventario de gran calidad arquitectónica con más de 60 años de antigüedad. Muchos de esos edificios están perfectamente sanos; otros tienen daños no visibles.
Un dictamen estructural realizado por un Director Responsable de Obra cuesta entre 15,000 y 35,000 pesos. Comparado con el valor de la operación, es la revisión con mejor relación costo-beneficio que existe.
4. Comprar por el departamento y no por la calle
El departamento se puede remodelar. La calle no. Ruido de bares, escuela con salida a la misma cuadra, avenida de alto tráfico, obra en construcción del lado de la ventana principal: todo eso es permanente y afecta tanto tu vida diaria como la reventa.
Mi recomendación es siempre la misma: visita la propiedad en tres momentos distintos. Un martes a las 8 de la mañana, un miércoles a las 7 de la tarde y un sábado por la noche.
5. Confundir precio de lista con valor de mercado
Los precios publicados en portales son aspiraciones, no operaciones cerradas. En la Ciudad de México, la diferencia entre precio de lista y precio de cierre se ha movido históricamente entre 5 y 12 por ciento, dependiendo de la zona y del tiempo que la propiedad lleve publicada.
Antes de ofertar hay que analizar operaciones efectivamente cerradas en la misma colonia y con características comparables. Ese análisis es la diferencia entre pagar el precio correcto y pagar el que alguien pidió.
